｜宇法知識工程網｜官網 - 專辦律師司法官補習函授上榜推薦

[ 回討論區 ] [ 我要回覆 ]

討論主題

一個法律問題請教老師

發表人

為法律奮鬥中　

發表日期

11/3/2004 1:37:40 AM

發表內容

老師你好，學生的阿公家最近遇到一則法律糾紛，但由於案例事實有點複雜，且涉及家業，學生不敢以淺薄之法律見解回答，故特來請教老師，希祈能藉老師雄厚之法實力，解決學生及家人心上一塊大石，謝謝老師。案例事實如下:

甲有一a地(979平方公尺)，於民國43年時和x1…….x30分別僅以口頭訂立土地租賃契約。後甲收取租金時，均有給予x1….x30收據以憑。
而後甲因故未向x1……x30收取租金，x1….x30初始有向法院提存其租金，後即未再繳納。
之後甲亦因未繳納稅款，而於民國74年遭國有財產局徵收a地之一半以抵稅款，國有財產局徵收後，於民國80年左右曾以侵佔(為何是侵佔?)名義向x1….x30請求五年之金額賠償(不知是否為民法126條之租金)，x1…..x30亦如數繳納之。期間x1…..x30曾向甲請求承買a地，但因甲欲出售其應有部分a地二分之一全部，而x1…..x30並無資力承購致無下文。
其後甲於民國87年時將其應有部分a地二分之一全部出售於乙，於出售前並未向x1….x30詢問是否願承買。而乙於買受a地應有部分二分之一後至今，均未曾向x1….x30收取租金。
今乙於民國93年將其應有部分出售一部分予其訴訟代理人丙後，即向x1…x30等
1依民法767條請求x1…..x30拆屋還地，
2.依民法179條請求x1…..x30連帶給付原告乙、丙及中華民國不當得利損害之數額(按其說法為，無權占有他人房屋，可獲得相當於租金之利益，故其數額為相當於租賃a地全部五年之租金。)，此外，尚含自起訴狀繕本送達被告之翌日起算至清償日止，按年息百分之五計算之利息，
3.及自起訴狀繕本送達被告之翌日起算至土地謄空返還原告之日止之租金。

請問老師:
1.出租人甲於出售其a地應有部分予乙時，並未通知x1…..x30，如此是否有民法426條之二第三項之適用?即出賣人未以書面通知優先承買權人而為所有權之移轉登記者，不得對抗優先承買權人?
2.乙、丙請求x1….x30全體連帶給付不當得利損害之數額，「全體連帶給付」是否有據?
3.乙、丙請求給付之數額，其性質究為不當得利之損害，亦或債務不履行租金之損害賠償在民法126條下僅能請求五年?
4.乙、丙並請求x1…..x30連帶給付a地中「公用道路」之部份是否有其依據?
5.並請問老師，x1….x30是否即為違反土地法103條第一項第四款承租人積欠租金額達二年以上，必須被出租人收回?x1…..x30如付租金是否還可繼續承租該地?
6.x1….x30是否有其它方法可主張以避免拆屋還地之命運?

不好意思，問題有點多，感謝老師能撥冗看完，因家人已在該地生根達半世紀，亦為我成長之地，故想找一個兩全其美之法解決。
十分感謝老師能為學生解答

回覆	李俊德在11/3/2004 2:53:12 AM的回覆： x1….x30是你的家人嗎？ --------------------------------------------------------------------------- 1.想辦法爭執土地法104條之適用。 2.主張雖有積欠租金，但未終止租賃關係之前，租賃關係仍屬存在。 3.去提存租金（即便租賃關係被否認，亦可抵充損害賠償之金額），然後去請求土地法102條之地上權登記。

回覆

為法律奮鬥中 在11/4/2004 1:02:55 AM的回覆：
感謝老師為我解惑。
哇!老師這麼晚還沒睡，請為自己、家人和廣大考生福祉保重身體。

1.是的，我家人為x1....x30之一
2.關於「1.想辦法爭執土地法104條之適用。」，是否意指就算要請求，也是由原始出租人對我請求，而非由a地之買受人請求?(即契約不得對抗優先購買權人之意?)
3.關於「3.去提存租金（即便租賃關係被否認，亦可抵充損害賠償之金額），然後去請求土地法102條之地上權登記。」
   (1)是否沒有時間上限制?
   (2)提存租金之數額為何?是否即為過去所繳租金數額*   5
                  年?是否包含「公用道路」部份?是否須x1...x30「連帶
                  繳納」?
   (3)地上權登記是否由我方出面即可?(因我未登記過)
4.老師所言是否為，x1...x30應儘量証明有租賃契約之存在且無收回基地之事由，縱被對造否認亦以有地上權登記抗辯之，如此而可繼續承租該地?不知有無理解錯誤?

感謝老師百忙中抽空回答這麼多問題，我家人應該算老師所說的「老實的人守法」吧.......

回覆	李俊德在11/4/2004 3:49:22 AM的回覆：土地法104條？你真的了解嗎？能不能先研究一下物權的優先承買權及債權優先承買權效力有何不同？所有權共有的部分有說明。 --------------------------------------------------------------------------- 租金提存就看你們欠繳多少，就提存多少？

回覆	為法律奮鬥中在11/5/2004 1:41:57 AM的回覆：按老師書上所言，土地法34之一第四項性質為債權之請求權，和同法104條競合時，以具有物權效力之基地承租人的優先購買權優先。而未經承租人同意所為之物權行為，應非無效，而係效力未定，須經承租人之承認，始生效力。如果理解無誤的話，這樣我就瞭解了! 不好意思，學生書沒讀通，叨擾老師費神了。十分感謝老師提點!!!學生將努力唸書考上以報師恩!

回覆	李俊德在11/5/2004 2:16:24 AM的回覆：所以，如果你能主張土地法104條之適用，就能根本解決了。

回覆	為法律奮鬥中在11/6/2004 1:41:35 AM的回覆：只能再次謝謝老師了!!! 祝老師身體健康作育天下英才

線上訂購／匯款帳號／現場諮詢／聯絡我們／首頁

教材說明

所有權利均歸屬宇法數位出版有限公司

律師司法官考試科目補習班函授推薦
司法事務官行政執行官公證人國防法務官檢察事務官偵查實務組

調查局法律實務組書記官執達員高考法制法警錄事庭務員
PTT推薦宇法官網李俊德律師李俊德老師