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定著物的第3個積極要件

發表人

民法學員　

發表日期

10/5/2004 9:16:35 PM

發表內容

老師您好：

學生最近在讀定著物的第3個積極要件—經濟上獨立性—已足遮風避雨，似乎取決於屋頂是否完工。心中產生一個笨問題：假如預計蓋10層樓，今蓋完9層樓時，對1~9樓來說，它們已有屋頂(天花板) ，那是否意味著它們已是定著物？如果照這樣推下來，那正在蓋的第十樓是土地之一部？是動產? 還是說定著物要以整體來看，以整棟樓房完工時才算，不能分開看待，謝謝！

學生上

回覆

李俊德 在10/5/2004 9:45:37 PM的回覆：
一、法律問題：
目前社會間流行預售房屋委建出售，即建築公司在房屋建造中以客戶名義為起造人出售，茲甲公司在地基建妥後，將二樓房屋與A客戶訂約出售，並變更起造人名義，嗣又於一樓橫板完工二樓未建之時，將一樓售與B客戶，亦變更起造人名義，嗣甲公司倒閉，由A、B客戶自行出資，始建築完成（未辦總登記），經甲公司債權人聲請強制執行，問可否查封該一、二樓房屋？
研究意見：
　      1.目前社會間流行預售房屋委建契約，其內容為委建人將價款交付建築公司，於房屋建成後，由該公司將房屋及土地過戶與委建人，名為委建，其實質仍為房屋之買賣。
　      2.又民法第六十六條第一項所謂定著物，係指非土地之構成部分，繼續附著於土地，而達一定經濟上目的，不易移動其所在之物而言。雖尚未完全完工之房屋，如已足避風雨，可達經濟上使用之目的即屬土地之定著物，買受此種房屋之人，乃係基於法律行為，自須辦理移轉登記，始能取得所有權，如僅變更起造人名義，而未辦理建物所有權第一次登記或移轉登記時，當不能因此項行政上變更起造人之權宜措施，遽認該買受人為原始建築人。（最高法院六十三年十二月三日民事庭會議決議參照）。
　      3.本題A、B與甲公司訂立委建房屋契約，其性質自屬買賣，茲甲公司於一樓橫板完工二樓未建時倒閉由A、B自行出資，始建築完成。則一樓部分，因已足避風雨可達經濟上使用目的，自屬土地之定著物。B買受此房屋，因尚未辦理建物所有權第一次登記，其所有權仍屬甲公司所有，不因該房屋之起造人名義，已變更為B而受影響，從而甲公司之債權人聲請查封一樓自無不合。至二樓部分係由A自行出資興建。此項自己建築之房屋與依法律行為而取得者有別，縱使不經登記，亦不在民法第七百五十八條所謂非經登記不生效力之列。此部分之房屋，應屬A所有，從而甲公司之債權人，自不得聲請對之執行。研討結果採丙說，並無不合。（72、4、13(72)廳民二字第○二五二號函復臺高院）
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我個人認為：
應該以建築物區分所有之觀點，來重新思考經濟上獨立性的觀點（應以公共設施是否完工？能否提供專有部分如同一獨立建物加以思索）。畢竟，專有部分與共用部分具有使用目的之一體性，但實務以往對建築物區分所有認識不足，並非以此觀點為出發。

回覆	民法學員在10/6/2004 8:46:27 AM的回覆：老師您好：學生不才，又有個小問題想請教老師：在講63/12/3 第6次民事庭會議決議時，您提到建商和消費者訂定預售屋買賣契約，所以若變更起造人名義是無法使消費者取得所有權。那如果今天建商和消費者訂定的是承攬契約的話，此時變更起造人名義是否就可使消費者取得所有權呢？謝謝！學生上

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