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#113年不動產經紀人考試民法概要-申論題第1題

發表人

李俊德　

發表日期

8/30/2025 9:10:05 PM

發表內容

［#113年不動產經紀人考試民法概要-申論題］

一、甲於民國112年2月23日經由不動產經紀人員居間，以新臺幣1,098萬元向乙購買某建物二樓A屋，並簽立不動產買賣契約書。乙於簽約當時告知甲臥室原有滲漏水已修復，並保證A屋並無任何間隙裂痕情形，水、電管線亦均已更新等。詎料，同年5月底樓下鄰居通知甲其地板及浴室龜裂、漏水，已影響該鄰居住處天花板，雙方會同水電師傅勘查A屋，發現漏水原因為廚房排水管年久失修堵塞導致積水，進而造成全屋積水並滲漏至樓下一樓建物內。試問：甲能否對乙主張花費之修繕費用共計30萬元，以及終日憂心建物修繕情形之精神損害賠償2萬元？法律上依據為何？

【題目解答】
（一）甲得依物之瑕疵擔保及不完全給付主張修繕費用30萬元之償還

1.甲得主張物之瑕疵擔保責任

民法§354Ⅰ本文規定：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。」§354Ⅱ亦規定：「出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」物之瑕疵擔保責任乃在確保有償契約「給付與對待給付之衡平性」，甲付出屋況良好之房屋價金1,098萬元，自應取得無任何間隙裂痕及漏水情狀之A屋，況且出賣人亦已保證其A屋品質（無漏水及水、電管線均已更新），嗣後A屋欠缺乙所保證之品質，出現全面漏水之瑕疵，甲自得主張損害賠償（§360參照）請求修繕費用30萬元之償還。

2.甲亦得主張不完全給付之債務不履行損害賠償

甲向乙購買屋況良好之房屋，出賣人應確保給付符合債之本旨，其給付之A屋存有漏水及管線老舊問題（瑕疵給付，買受人所受損害為瑕疵損害），導致債權人因漏水造成樓下鄰居住處天花板毀損（加害給付，買受人所受損害為瑕疵結果損害，其損害稱為責任損害，亦即可能對樓下鄰居負損害賠償責任），故乙於主觀上有可歸責事由，除上述物之瑕疵擔保責任外，尚應承擔不完全給付之賠償責任，可知甲自得主張依不完全給付之瑕疵給付請求損害賠償（§327Ⅰ參照）修繕費用30萬元之償還。

（二）甲不得向乙請求精神損害賠償2萬元

1.慰撫金之請求以非財產權遭侵害所受精神上痛苦為限

權利被侵害者，無論是人身權或財產權，均可發生非財產上損害。我國民法則依§18Ⅱ規定，人格權受侵害時，以法律有特別規定者為限，始得請求撫慰金。此項規定於身分權亦應類推適用。事實上關於身分權有民法§195Ⅲ、§227-1、§977、§979、§999、§1056，得請求撫慰金之規定。至於財產權之受侵害，則無明文規定得請求給付慰撫金之情形，通說亦認為因財產權被侵害發生的非財產上損害，不得請求賠償。

2.債務不履行侵害財產權所造成之非財產上損害不得請求慰撫金

債務人乙於出售房屋時顯未妥適處理房屋滲漏水及更新相關水、電管線，致其鄰居所有之天花板發生漏水。本案例顯然是侵害財產法益（甲之房屋所有權）除造成被害人甲財產上損害（甲房屋發生地板及浴室龜裂、漏水將來修復之費用），亦造成非財產上損害（甲因擔心房屋之狀況遭受精神上極大痛苦），然在此因無請求慰撫金之明文依據，故無法請求慰撫金。

#不動產經紀人
#民法
#民法概要

回覆	李俊德在9/5/2025 9:00:29 PM的回覆： www.facebook.com/groups/668376938987683/ 相關地政考試民法考題解答，將提供於此社團，歡迎加入。

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