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討論主題

請問老師-瑕疵之定義,是否包括買受人對於標的物之心理恐懼(兇宅)？

發表人

465464 　

發表日期

9/19/2005 10:21:21 AM

發表內容

   民事   》   隱匿「凶宅」資訊   房仲加盟總店亦需負責
法源編輯室   /   2005-09-16

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台北縣鄒姓婦人花五十萬買到便宜房子，進住後才知道這是有人上吊的兇宅，連忙搬走，並訴請法院向賣主與房屋仲介及其加盟店討錢和索賠，結果一審判決她可獲賠二十萬。不過該間房屋仲介公司不想被加盟店拖下水，上訴堅稱自己沒有責任。台灣高等法院則認為，該間房屋仲介公司並無直營店，且其加盟店都是使用該間房屋仲介公司的服務標章，使人信賴該間房仲的服務品質，而與加盟店交易，故判決應負連帶賠償責任者，包括江姓屋主、房仲公司、及房仲公司加盟店。
據悉，鄒婦八十九年透過該間房仲公司的桃園加盟店，買下江姓屋主位於桃園縣八德市的一間二樓公寓，五十萬元成交。但鄒婦住了幾個月，才從鄰居口中得知，八十八年底有人在屋內自縊身亡，陳屍屋內七日才被發現，死狀甚恐怖。鄒婦馬上搬走另外租屋，認為賣主故意隱瞞，仲介也沒告知實情，打官司要求解約，賣主和仲介應歸還她買屋原價和過戶手續費，還有局部修繕的開銷，外加懲罰性賠償，合計一百多萬。但江姓屋主始終不出面，仲介則努力撇清責任。

法界人士表示，買賣之標的物是否屬凶宅，如委賣方未誠實告知，一般而言應以該凶宅事件是否已為大眾傳播媒體揭露為據，作為不動產經紀業者是否善盡查知義務之判斷標準。經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。雙方當事人簽訂租賃或是買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章。前項不動產說明書視為租賃或買賣契約書之一部分，於不動產經紀業管理條例第２３條第１項、同法第２４條訂有明文。此外，經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業依不動產經濟業管理條例第２６條第２項規定，應與經紀人員負連帶賠償責任。

本案較值得注意的是，應負連帶賠償責任者，不僅屋主、房屋仲介公司加盟店而已，還包括該間房屋仲介公司在內。高院日前於臺灣高等法院９４年０８月３１日９４年上易字第２４９號本案判決書指出，公司許他人以其公司名義為同一營業或許他人以其支店名義營業者，他人所經營之公司或開設之店鋪，固不因此而成為本公司之一部，惟其許他人使用自己公司或支店名義與第三人為法律行為，即係民法第１６９條所謂表示以代理權授與他人之行為，如無同條但書情形，對於第三人自應負授權人之責任。該間房屋仲介公司旗下並無直營店，全靠加盟拓展經營規模，等於把代理權交給加盟店，就該負擔連帶責任，因此駁回該房仲公司的上訴。全案定讞。
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兇宅
並非有形物之瑕疵
僅是一種心理很毛的恐懼感
無形的恐懼
可以該當民法354條之瑕疵定義
而為出賣人所擔保嗎？

高等法院這樣的見解
是否放寬了物之瑕疵擔保責任之認定範圍？

謝謝老師

回覆	465464 在9/19/2005 10:24:27 AM的回覆：對不起忘了請問企業經營者提供之商品與服務應無安全與衛生上之危險兇宅資訊未告知可以算是有『安全與衛生上之危險』？

回覆	李俊德在9/19/2005 5:02:40 PM的回覆：現在實務上對兇宅的認定，非常的分歧，沒有統一的看法。我個人認為會構成價值的瑕疵，應透過契約責任主張。是否構成未達商品或服務的合理期待之安全（現在：非安全或衛生上之危險），而透過侵權責任主張可能有待商榷？

回覆	465464 在9/20/2005 9:19:22 AM的回覆：謝謝老師撥冗解答

回覆

465464 在9/22/2005 5:03:24 PM的回覆：
   臺灣臺北地方法院有關「出賣輻射屋，房仲、屋主判賠350萬」民事判決一則
/   2005-09-22

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裁判字號：93年重訴字第79號
案由摘要：返還價金等
裁判日期：民國   94   年   08   月   31   日
資料來源：司法院
相關法條：民法   第   184、185、188、213、224、535、541、544   條   (91.06.26)
要　　旨：按故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者，應負損害賠償之責任，又數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任民法第   184      條第   1      項後段、第   185      條定有明文。再按受僱人因執行職務，不法侵害他人之權利者，由僱用人與行為人連帶負損害賠償責任，民法第   188      條第   1      項有明文之規定。又按當事人已證明受有損害而不能證明其數額或
證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額，此復為民事訴訟法第   222      條第   2      項所明定。又交易之標的如係屬「幅射屋」，一般人基於自我健康保護之心理因素，縱使在實質之測試數據下影響人體極微，惟於一般之房屋市場交易行情中，其市場交易價值即有明顯之影響，甚而成為實際上無人交易問津之標的而無市場價格存在，此有如撞死過人之汽車、發生過命案之凶宅一般，因一般人之心理因素而產生之「交易上貶值」，而非屬「技術性貶值」，是故「幅射屋」之不知情購得者，其所受之損害，係「履行利益」在交易上之嚴重貶損，而非實質上「回復原狀」之相關費用。

參考法條：民法   第   184、185、188、213、224、535、541、544   條   (91.06.26)

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果如老師所判斷
本案法官認為
無形的心理恐懼
應被歸類為價值之減損

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